Effekten av höjd ränta kan bli oanat stor
Ekonom: Bostadsrättshavare riskerar dubbelsmäll
Detta är en debattartikel. Det är skribenten som står för åsikterna som förs fram i texten, inte Aftonbladet.
Publicerad 2022-08-01
DEBATT. Inflationen gräver djupa hål i hushållens plånböcker. Konsumtions- och sparutrymmet faller rekordmycket. Högt skuldsatta hushåll drabbas nu hårt när Riksbankens tvingas höja styrräntan.
Effekten kan bli betydligt större än vad många tror, inte minst för de som nyligen köpt en nyproducerad bostadsrätt.
Låt mig ge ett exempel. En nyproducerad bostadsrättsförening har inte sällan lån på 14 000 kronor per kvadratmeter boyta. Stiger inflationen till åtta procent och räntan med två procentenheter innebär det för en bostadsrätt på 57 kvadratmeter boyta 1 500 kronor i högre månadsavgift på grund av högre ränte- och driftkostnader.
En inflation på åtta procent innebär också ökade levnadskostnader med 800 kronor i månaden för ett genomsnittligt enpersonhushåll. Dessa kostnadsökningar äter upp en stor del av bankernas kalkylränta och därmed den buffert bankerna lägger in i sina bolånekalkyler.
I dag använder sig bankerna av en kalkylränta på cirka sex procent. Bankernas kalkylränta är tänkt att ta höjd för olika former av kostnadsökningar. Nivån på kalkylräntan, det vill säga hur stor säkerhetsmarginal som krävs vid kreditgivning, är ingen exakt vetenskap.
Men att stresstesta sin ekonomi är nyttigt, och något som även hushållen bör göra inte minst om man är högt skuldsatt. För som vi nu kan se räcker det med en liten ränteförändring för att det ska få en stor effekten på räntekostnaden.
Dagens kreditregler har inte tillkommit av en slump. De överensstämmer väl med andra länders kreditgivning och har tjänat bolåntagare och samhället väl.
För bostadsrättshavare är situationen speciell eftersom nästan alla bostadsrättsföreningar har lån. Bostadsrättshavare riskerar därmed en dubbelsmäll.
Informationen till konsumenterna brister och förmågan att tillgodogöra sig informationen är ofta svag. Därför måste samhället ta ett större ansvar och säkerställa att konsumentskyddet stärks.
Våra beräkningar visar att en inflation på åtta procent i kombination med två procentenheter högre ränta för bostadsrättsföreningar innebär att bostadsrättshavares bolåneränta inte kan vara högre än 3,5 procent om bankernas kalkylränta är sex procent och bostadsrättsföreningen lån är 14 000 kronor per kvadratmeter boyta.
I dag är räntan på ett bolån med fem års bindningstid cirka 3,5 procent. En kalkylränta på sex procent är med andra ord inte orimlig och i dag är det förhoppningsvis få som ifrågasätter bankernas kalkylränta på sex procent.
Ekonomi är en samhällsvetenskap vars prognoser och riskbedömningar måste tolkas med försiktighet. Detta gäller inte minst vid kreditgivning.
Behovet av marginaler för att inte underskatta effekterna av förändringar i till exempel räntan, inflationen, skatter och olika typer av avgifter är större än vad många tror, inte minst för att de ofta samvarierar.
Om rymdingenjörer använt sig av matematiska modeller med samma tillförlitlighet som vi ekonomer använder för att skatta inflationen och tillväxten i ekonomin, hade inga rymdraketer fått starta.
Osäkerheten och tillförlitligheten behöver vi ta hänsyn till och det gör vi bäst genom ökad kunskap och förbättrad information till landets alla konsumenter och inte minst på bostadsrättsmarknaden.
Den 23 januari i år tog jag upp problemet med det svaga konsumentskyddet på bostadsrättsmarknaden i DN-debatt. Sedan dess har riksdagen beslutat om att stärka konsumentskyddet genom att anta Tryggare bostadsrätt 2021/22:CU24, men det räcker inte. Det behöver göras mer, mycket mer.
Den statliga utredningen SOU 2017:31 Stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden innehåller många bra förslag.
Två av de viktigaste förslagen är att alla bostadsrättsföreningar måste redovisa enligt K3, vilket innebär att byggnadskomponenterna skrivs av efter förväntad livslängd, och att alla föreningar måste ha en teknisk underhållsplan. Då får konsumenten information om den verkliga slitagekostnaden och det framtida sparbehovet. Det skulle öka transparensen och förbättra informationen och därmed stärka konsumentskyddet.
Arturo Arques, Swedbank och sparbankernas privatekonom
Häng med i debatten och kommentera artikeln
– gilla Aftonbladet Debatt på Facebook.