”Ränteuppgång och arbetslöshet kan knäcka marknaden”

Läs chattet med fastighets-
experten Bengt Turner

Bengt Turner säger: Hej, nu är jag här och redo att chatta.

snaken säger: Nu är ju priserna så höga på fastigheter så man har ju inget annat val än att betala. Men vad är egentligen mest ekonomiskt för privatekonomin på sikt, att köpa bostadsrätt, villa eller helt enkelt hyra lägenhet?

Bengt Turner säger: På många mindre orter är nog bostadsrätt eller villa ett attraktivt alternativ. Priserna i våra större städer är ju högt uppdrivna.

charlie säger: Hej Bengt. Norrlands inland avfolkas ju så sakteligen, trendutveckling för dessa fastigheter på lång sikt?

Bengt Turner säger: I Norrlands inland har vi haft en nedåtgående prisstrend under ett stort antal år. Det drivs av avfolkningen. På de orter som trots allt har en viss inflyttning brukar ofta priserna vara stabilare.

Ekonomen säger: Hej Bengt. Jag förundras över att de profetior om fastighetskollaps som du förutspått de senaste 2-3 åren inte har slagit in. Vad har du för grund för dina antaganden? Du som är professor i nationalekonomi måste väl förstå relationen utbud/efterfrågan?!

Bengt Turner säger: Jag tror mig förstå relationen mellan efterfåga och utbud. Däremot förstod jag inte att räntan skulle sjunka till rekordlåga nivåer. I reala termer såg det ut som jag skulle få rätt, eftersom priserna började sjunka för just två år sedan. Därefter sjönk räntan med nära två procentenheter och prisökningen sköt fart igen. Den fortsätter faktiskt nu, trots att de långa räntorna har legat stilla cirka ett år. Det är det som är grunden till att det nu finns en viss oro för en fastighetsbubbla.

charlie säger: Hur ofta skall man låta värdera sin fastighet?

Bengt Turner säger: Det är knappast någon hobbyverksamhet. Det gör man vid köp och försäljning, vid bouppdelning, vid rebelåning, etc. I övrigt är vi som alla värderingsamatörer: vi kollar på nätet.

Harry säger: Bengt, jag har lagt märke till hur priserna på fastighetsmarknaden tycks vara starkt korrelerad med räntorna, vilket i min värld är en aning förvånande med tanke på att de flesta tenderar till att "leva på marginalen". Detta innebär att hela bostadsmarknaden borde vara oerhört känslig för en räntejustering uppåt enligt min mening. Vad är din syn på detta?

Bengt Turner säger: Räntan är nog rätt starkt korrelerad till fastighetspriserna, eftersom de flesta tar lån för att köpa ett hus, varvid kapitalkostnaderna får stor betydelse i den egna ekonomin. Det finns dock skäl att tro att effekterna av en ytterligare räntesänkning skulle bli begränsade vid den låga ränteivån som vi nu har. Fastighetsköparna tror helt enkelt inte att den skall bli bestående. En ränteökning nu får nog inte heller så stora effekter, eftersom många trots allt spekulerar i viss höjning. Vid en större ränteökning - säg två procentenheter - skulle dock fastighetspriserna börja sjunka.

Förstagångsköpare säger: Anser du att man som förstagångsköpare bör vänta med sitt husköp några år? Vad är ditt ditt råd?

Bengt Turner säger: Jag tror inte att man skall vänta med att köpa ett småhus eller en bostadsrätt - inte ens i Stockholm. Däremot skall man vara försiktig och se till att ekonomin täcker en räntehöjning och att man inte baserar ekonomin på förväntningar om en fortsatt stark prisuppgång.

Gulingen säger: Hur tror du en höjning av reavinstskatten kommer att påverka prisnivåerna?

Bengt Turner säger: Jag tror att en höjning av reavinsterna har en måttlig effekt på fastighetspriserna - bl a jämfört med en ökning av fastighetsskatten. Däremot leder en höjd reavinstskatt till inlåsningseffekter, dvs det blir färre köp och försäljningar på marknaden.

Anonym: säger: Hej. Tror du det är risk även i sydvästra Sverige med tanke på expansionen mot ex. Köpenhamn, var det inte så att priserna på småhus och lägenheter var förhållandevis låga i Malmö innan uppgången?

Bengt Turner säger: Priserna i Malmö, Göteborg och många andra större städer är nu på väg upp. De följer i Stockholms spår, fast senare i tid. Utgångsnivåerna var dock låga, varför det finns en hel del "höjd" att ta igen. I Malmö finns det också en mycket dyrare marknad i form av Köpenhamn, som kan påverka priserna i Malmö. Hur stor denna påverkan kan bli vet vi ännu inte. Sannolikt har det stor betydelse på sikt. Vi ser redan nu en stark ekonomisk uppgång i den regionen.

Matte säger: Vad skulle en ny "fastighetskris" innebära för Stockholms bostadsrätter? Hur många procents nedgång kan man räkna med?

Bengt Turner säger: Det är omöjligt att säga. Förra gången (1991-1992) sjönk priserna med 30-50 procent. Situationen är dock annorlunda nu, varför bara en riktigt kraftig ränteuppgång, eller starkt ökad arbetslöshet i regionen, kan "knäcka" marknaden. Räkna dock med en uppbromsning framöver, även vid den räntenivå vi nu har.

per t säger: Om man har möjlighet att lösa sitt bostadslån 600.000 - är det en vansinnig idé ? Bättre att ha pengarna på banken ? Aktier el. fonder inte aktuellt.

Bengt Turner säger: Om du löser dina bostadslån så avstår du sannolikt från en investering som ger bättre avkastning än nettoräntan på dina lån. Det borde inte vara svårt att få en bättre avkastning än den låga ränta som nu gäller, även med beaktande av risker, varför det är en milt vansinnig idé att lösa sina lån. Något beror det förstås på vilka räntevillkor du har på dina lån och om det kostar något att ev. lösa lånen i förtid.

Anonym: säger: Hej igen Bengt, På "lång" sikt har ju fastighetspriserna alltid gått upp, även efter avgrundskrisen i början av 90-talet. Tror du att vi står inför ett trendskifte nu? /Anders

Bengt Turner säger: Nej, jag tror inte att vi står inför ett trendskifte. Huspriserna, och bostadsrättspriserna, stiger säkert i takt med de disponibla inkomsterna över tiden. Däremot är marknaden cyklisk, på grund av förväntningar, spekualtion etc, varför det har stor betydelse vid vilken tidpunkt man stiger in eller av marknaden. Om det kommer en nedgång nu, så ersätts det med en uppgång senare.

stefan säger: Många spekulerar ju i vad som egentligen är bäst – fast eller rörlig ränta. Kommer det bli så tror du att den rörliga hamnar över den fasta? I längden tjänar man väl nästan alltid på att ha rörlig?

Bengt Turner säger: Normalt tjänar man på en rörlig ränta. Så har det varit under en följd av år nu. Fast ränta ger dock större trygghet, dvs garanti mot ränteuppgångar. Just nu är skillnaden cirka 1.6 procent till den rörliga räntans fördel. Det är så mycket att det borde finnas anledning att placera en lite större del av sina lån i rörlig ränta.

Boråsare säger: Hur mycket tror du det är rimligt att man kan räkna med att räntan kommer stiga med på sikt?

Bengt Turner säger: Det är omöjligt att säga. Ränteprognoser är de svåraste prognoserna. Ingen hade förutsett de låga nivåer vi har nu - för två års sedan. De flesta analytiker tror på en procentenhets uppgång under det närmaste halvåret, men de baserar nog sina prognoser på andra analytikers prognoser (ändå verkar det inte orimligt).

henke säger: När är det dags att sälja min bostadsrätt i Stockholm...om jag vill ha ut maxpriset?

Bengt Turner säger: Om jag det visste: kanske om ett halvår, om 12 år, om 24 år, om 31 år... Skämt åsido: priserna är rätt höga nu, och om du har en vettig användning av pengarna, så är nu ett gott tillfälle.